Man muss kein Prophet sein, um den aktuellen Zustand des Hamburger Immobilienmarkts als „verhalten aufwärts“ zusammenzufassen. Sabine König, LBS NordOst-Vorständin, bringt es auf einen Nenner: Nach den eher turbulenten Vorjahren haben sich die Preise für Wohnimmobilien weitgehend beruhigt. Doch ein genauerer Blick offenbart Unterschiede: Wer in Hamburg selbst ein gebrauchtes Haus erwerben möchte, zahlt im Schnitt 5.139 Euro pro Quadratmeter, die Preisspitze stand auch dieses Jahr (wen wundert's) in Harvestehude. Bestandswohnungen legten um 4 % auf durchschnittlich 6.278 Euro/m² zu – wobei die Bandbreite zwischen dem günstigeren Marmstorf und fast einer Million Euro in der HafenCity enorm ist. Im Umland gab es sogar ein Plus von 6,7 % bei Bestandswohnungen – hier scheint das Pendler- und Familienargument weiter zu wirken.
Die Energieeffizienz rückt bei Altbauten zunehmend in den Fokus, was nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer zum Nachdenken bringt. Daran knüpft sich auch eine kleine Anekdote: Eine Kollegin von mir hat neulich bemerkt, dass inzwischen selbst mittelmäßige Lage mit guter Dämmung besser abschneidet als attraktive Lage mit energetischem Sanierungsstau. Eigenheime aus dem Bestand kosten im Umland durchschnittlich 3.182 Euro/m², die Spitzenreiterpreise werden weiterhin in klassisch „begehrten Vororten“ wie Wentorf/Aumühle erzielt.
Im Neubausegment ist die Spanne ebenfalls beachtlich: In der Stadt stiegen die Preise für neue Einfamilienhäuser um 5,6 %, im Umland waren es magere 0,4 %. Neubauwohnungen in Hamburg verteuerten sich nur leicht; teure Projekte wie die „Villen an den Pappeln“ in Wohltorf treiben den Durchschnitt nach oben.
Trotz aller Begehrlichkeiten bleiben Bauzinsen ein entscheidender Faktor. Wer jetzt kauft, muss in der Regel mehr Eigenkapital und Finanzierungsdisziplin mitbringen – der Traum von der 80-Quadratmeter-Wohnung rückt für viele in weite Ferne, wie ein aktuelles Beispiel im Bericht verdeutlicht. Bei aktuell rund 4 % Zinsen geht die Rechnung einfach nicht mehr so leicht auf wie noch vor einigen Jahren, als die Kreditzinsen beinahe historisch niedrig waren.
Der Blick nach vorn bleibt vorsichtig: Die Preisunterschiede könnten sogar noch zunehmen. Modernisierte, energetisch effiziente Wohnungen oder Häuser haben die besten Aussichten auf Wertsteigerungen, während unsanierte Altbauten auf dem Markt zunehmend als schwieriger gelten. Im Neubau rechnen die Experten mit wenig Dynamik, weil teure Rohstoffe und Baukosten selbst gut verdienende Familien abschrecken und viele Projekte auf Eis gelegt werden.
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Der Bericht beleuchtet die Entwicklung auf Hamburgs Wohnimmobilienmarkt und im angrenzenden Umland: Die Preise bleiben insgesamt eher stabil oder steigen leicht, wozu vor allem starke Nachfrage und eingeschränktes Angebot beitragen. Besonders auffällig ist das spürbare Preiswachstum im Umland, wo Bestandswohnungen teils deutlich zulegen – ein Trend, der durch die gestiegene Bedeutung von Homeoffice und Kostendruck bei Bauprojekten begünstigt wird. Gleichzeitig verschärfen Bauzinsen um die vier Prozent und hohe energetische Anforderungen die Finanzierungssituation; gerade junge Haushalte werden dadurch bei Eigentumserwerb ausgebremst.
Neuen Erhebungen zufolge bleibt Hamburg unter den Top-Zuzugszielen für Junge und Familien, trotz Preisniveau. Die energetische Sanierung und der Versuch, Neubauprojekte zu realisieren, wird laut einer jüngsten Umfrage (siehe FAZ und Zeit) oft durch langwierige Genehmigungen und explodierende Kosten gebremst. Experten erwarten für die nächsten Monate keinen Preisverfall, aber eine ausgeprägte Marktdifferenzierung: Wer energetisch saniert und in gefragter Lage kauft, profitiert. Ältere Objekte in weniger attraktiven Gegenden könnten dagegen nachgeben.
Die Finanzierungsbedingungen beschäftigen weiterhin Käufer und Verkäufer gleichermaßen, da sich trotz leichter Zinsentspannung keine Entlastung für Normalverdiener abzeichnet. Gleich mehrere Medien berichten außerdem von einer sinkenden Zahl an Transaktionen, unter anderem wegen hoher Baukosten, Zinsen und stagnierender Löhne. Der Anteil derer, die noch fest mit Wertsteigerungen rechnen, schrumpft – bei Bestandsobjekten, die energetisch fit sind, bleibt die Perspektive aber intakt.
